Ha egy mondatban kéne összefoglalnom, azt mondanám, hogy leveszi a terhet a tulajdonos válláról, a gondjaira bízott ingatlant segít optimálisan eladni.
Nézzük meg, hogy mik azok a lépések, melyekben egy jó szakember valóban segíteni tud.
✅ Piaci ár meghatározása:
Első lépésben meg kell határoznunk a kínált ingatlan elvárt eladási árát. Gyakran szembesülünk azzal, hogy a lakástulajdonosok az ingatlanhirdetési portálokon „beragadt” lakások irányára alapján végeznek kalkulációt. A probléma, hogy ezeket a lakásokat pontosan ugyanezzel a módszerrel árazták be, sokszor hónapok-évek óta nem tudják őket eladni.
A tulajdonos havi szinten tízezreket öl bele a hirdetésbe, a telefon pedig meg sem szólal. Az eredménytelenséget megunva végül jelentősen árat csökkent és reális ár alatt értékesíti ingatlanát. Így az üzleten valójában kétszer veszít.
A forgalmi érték meghatározásának jogszabályban rögzített módszertana van. Az értékelés célja nem lehet a piaci ár alatti gyors túladás, de ugyanígy hibás az az értékbecslés is, ami mellett az ingatlan évekre a piacon ragad. A cél a valóban elérhető legmagasabb ár meghatározása.
✅ Célpiac meghatározása:
A lakás és a környezete alapján meg kell határozni, kik lehetnek a legvalószínűbb vevők. Egészen más kérdéseket tesz fel egy nagyvárosba költöző egyetemista, mint egy idősebb vásárló, aki a gyermekeihez szeretne közelebb kerülni. Ez alapvetően meghatározza, mit emelünk ki a hirdetésben, és mely felületeken érdemes megjeleníteni az ingatlant.
✅ Dokumentáció összeállítása:
Be kell szereznünk, össze kell állítanunk az értékesítéshez nélkülözhetetlen dokumentumokat.
Tulajdoni lap, Társasházi Alapító Okirat, a lakás alaprajza, energetikai tanúsítvány, VBF jegyzőkönyv…
Nincs annál kellemetlenebb helyzet, mint amikor egy már kialkudott adásvétel az ügyvédnél akad el, egy alapvető dokumentum hiánya miatt. A közvetítői munka részeként ezeket a papírokat előre összegyűjtjük és rendezzük.
✅ Ingatlanhirdetés elkészítése:
Egy jó hirdetés tényleg eladja a lakást – de csak akkor, ha minden a helyén van.
Kell egy leírás, ami megfogja az érdeklődőt és elmond mindent, amit tudni érdemes. Kellenek rendes fotók és videó, egy érthető alaprajz, és nem mindegy az sem, hogy hol hirdetjük meg az ingatlant.
Egy telefonnal, ferdén elkapott képsorozat, vagy egy papírra skiccelt alaprajz bizalmatlanságot szül. És ha a potenciális vevő már a hirdetésnél megakad – mert zavaros, mert gyenge, mert nem tűnik bizalomgerjesztőnek –, akkor a megtekintésig sem jutunk el.
A jó eszközök és a hozzáértés nem nélkülözhető. A tiszta fotók, az átlátható alaprajz, a végiggondolt hirdetés nem arról szól, hogy „szépítsük meg” az ingatlant. Ez maga az értékesítés. Ettől kapja meg a lakás azoknak az érdeklődőknek a figyelmét, akik tényleg komolyan gondolják a vásárlást.
✅ Hirdetés megjelenítése:
Fontos tisztában lennünk vele, hogy milyen platformokat érdemes használnunk a megjelenésre, különben rengeteg pénzzel, vagy sok-sok potenciális vásárlóval leszünk szegényebbek.
Ingatlanközvetítő megbízása esetén a hirdetések minden költségét a közvetítő iroda fizeti, ez része a szolgáltatásnak. Semmiképp ne kössön szerződést olyan közvetítővel, aki az adásvételi szerződés sikeres megkötése előtt bármilyen pénzösszeget előre kér Öntől!
✅ Az érdeklődő telefonhívások fogadása:
A beérkező hívások száma önmagában még nem eredmény. A telefonálók többsége közvetítő, vagy olyan érdeklődő, aki a hirdetést sem olvasta végig, csak a saját piaci lehetőségeit próbálja feltérképezni.
Ha minden telefonos megkereséshez a tulajdonos alkalmazkodik, nagyon gyorsan el lehet jutni oda, hogy sok a telefon, sok a szervezés, sok a lemondott megtekintés, közben nem történik előrelépés.
A telefonos egyeztetés ezért nem formaság, hanem az értékesítés egyik első szűrője. Már az első beszélgetésből rengeteg dolog kiderül: mennyire komoly az érdeklődő, valóban a lakás érdekli-e, tisztában van-e a lehetőségeivel, és érdemes-e személyes megtekintésig továbbvinni a kapcsolatot.
A cél nem az, hogy minél többen nézzék meg a lakást, hanem az, hogy azok jussanak el a megtekintésig, akikből valóban lehet vevő. Ezzel időt takarítunk meg, és azt is elkerüljük, hogy a tulajdonos lakása fölöslegesen váljon átjáróházzá.
Egy tapasztalt közvetítő egyik fontos feladata éppen az, hogy korán felismerje, mely érdeklődő mögött van valódi vásárlási szándék, és ne engedje, hogy a felesleges körök vigyék el az értékesítés lendületét.
✅ A lakás személyes megtekintése:
A megtekintés sokszor nem egyszerű bemutatás, hanem az a pont, ahol az érdeklődő először próbál igazán pozíciót fogni.
Előkerülnek a lakás vélt vagy valós hibái, az eladó könnyen védekező helyzetbe kerül. Az érdeklődő hibákat sorol, az eladó magyarázkodik, a beszélgetés pedig nem közelebb visz a megállapodáshoz, hanem egyre inkább lefelé nyomja az árat.
Ezért vagyunk őszinték az értékbecslésnél a lakástulajdonosokkal. Időben feltárjuk, melyek az ingatlan valódi erősségei, és mely pontokra fognak várhatóan rákérdezni a vevők. Így a helyszínen nem rögtönözni kell, hanem felkészülten lehet reagálni.
A személyes bemutatásnál jelen vagyunk, ismerjük a lakást, és képviseljük a tulajdonos érdekeit, hogy a megtekintés ne magyarázkodásba, hanem érdemi továbblépésbe forduljon.
✅ Megegyezés:
A vevőnek tetszik a lakás, az árban is körvonalazódik az egyezség. Ilyenkor sokan azt hiszik, hogy a nehezén már túl vannak. Valójában ekkor kezdődik az a szakasz, ahol szakértelem nélkül meglepően sok ügylet szétesik, rosszabb esetben pedig komoly anyagi kár is érheti bármelyik felet.
Mekkora legyen a foglaló? Milyen ütemezésben fizet a vevő? Mikor történik a birtokba adás? Meddig kell kiköltöznie az eladónak? Mi marad a lakásban, és mi kerül ki onnan? Ezek nem mellékes részletek, hanem olyan kérdések, amelyeken egy addig jól haladó ügylet is könnyen meg tud csúszni.
A legegyszerűbb helyzet az lenne, ha a vevő készpénzzel fizetne, egyik felet sem szorítaná határidő, és mindenki ráérne a másikhoz alkalmazkodni. A gyakorlat azonban ritkán ilyen kényelmes.
Legtöbbször a vevő hitelből vásárol, az eladó pedig a most értékesített lakás árából szeretné fedezni a következő otthonát. Közben ott vannak a banki határidők, egy korábbi előszerződés kötelezettségei, vagy éppen az a helyzet, amikor a másik félnek is költöznie kell.
Ilyenkor már nem elég az, hogy a felek nagyjából egyetértenek. Pontosan és szakszerűen kell rögzíteni, hogy ki mit vállal, milyen határidővel, milyen feltételek mellett, és mi történik akkor, ha közben valami mégsem a tervek szerint alakul.
Mi ebben a szakaszban is ott vagyunk. Jogi és pénzügyi háttérrel segítünk abban, hogy a megállapodás ne csak megszülessen, hanem biztonságosan végig is menjen. Egy jól előkészített és pontosan összerakott adásvétel sok későbbi vitát, időbeli- és anyagi veszteséget előz meg.
✅ Szerződéskötés, földhivatali bejegyzés:
Az adásvételi szerződést a vevő által megbízott ügyvéd készíti el, de ingatlan adásvételi szerződésben nem egyik vagy másik felet szolgálja ki, hanem úgy rakja össze a megállapodást, hogy az mindkét oldal számára jogilag rendezett és biztonságos legyen.
Ez nem puszta formalitás. Egy rosszul előkészített vagy pontatlanul megfogalmazott szerződés később könnyen félreértésekhez, csúszásokhoz vagy vitákhoz vezethet. Mi ezért ezen a ponton sem engedjük el a folyamatot. Ha szükség van rá, ingatlan-adásvételekben jártas ügyvédet ajánlunk, hogy a szerződéskötés és a földhivatali ügyintézés is gördülékenyen, a hibalehetőségek kizárásával menjen végig.
✅ Ingatlan-értékesítés utáni adózás:
Sok tulajdonosban az adásvételi szerződés aláírása után merül fel először, hogy kell-e adóznia az értékesítés után, milyen szabályok vonatkoznak rá, és van-e lehetőség kedvezményre vagy akár adómentességre.
A jó hír, hogy az ingatlanértékesítés sok esetben SZJA-mentes. Irodánkban ingatlanügyekben jártas könyvelő ad tanácsot az ügyfél számára legkedvezőbb adózási lehetőségekről, esetleges adómentességgel kapcsolatban.
Panellakást adna el Budapesten? Hívjon fel és az első egyeztetés után pontosan fogja látni, milyen helyzetből indul a lakása, és mi befolyásolhatja leginkább az értékesítés sikerét.